“買間小鋪也好搞,年均12%高額回報,讓土豪也羡慕”,近日,在漢口西園商業區,這則廣告讓眾多武漢市民駐足,銷售現場人氣火爆。最低17萬元就能買到商鋪,收益比最近大熱的互聯網金融理財產品還要高,這樣的商鋪投資到底靠不靠譜?
  20萬元可投資商鋪
  號稱年均收益超12%
  “年回報超12%,搞間小鋪當房東,”近日,記者在漢口萬松園西園商業區看到此橫幅。行至二樓,一間形似咖啡館的“西園投資室”被擠得滿滿噹噹,幾個經理正在跟市民熱情推介商鋪投資。
  “一樓每平方米24000元到27000元,二樓每平方米14000元到17000元,10平方起賣。一樓的商鋪價格在27萬到38萬元之間,二樓價格在17萬元到21萬元之間。”一位田經理向記者演示,投資20萬元,第一年回報率8%,第二年9%,第3年到第5年10%,第6年到第10年12%,最後5年每年有15%的收益。每隔5年,投資人都可以選擇讓開發商原價回購,15年一路投資下來可以獲得36.4萬元的收益。只投資5年也有9.4萬元的回報。
  “這投資的是商鋪經營權,開發商把5到15年的經營權賣給你,你再委托開發商統一租出去,你唯一要做的就是收租子,其他的都不用管,即使鋪子沒租出去,開發商也得按照合同寫的固定收益給你回報。”田經理補充道,因為土地產權不在開發商手裡,之前不能從銀行貸款,開發商投了3個多億的真金白銀開發西園,現在要回籠資金開發別的項目。
  “那這相當於開發商從我們這裡貸款?”記者問道。對方回答,可以這樣理解,投資人要和他們簽訂兩份合同,一份是經營權委托轉讓合同,另一份是委托出租合同。
  無產權“虛擬鋪子”
  賣的是預期回報
  如果投資17萬元買間二樓10平方米小鋪的經營權,按照上述5年收益投資回本,扣除45%左右的公攤,平均下來,商鋪租金每月每平方米達到250元以上才能覆蓋開發商支付投資者的成本。如果花27萬元投資一樓10平方米小鋪,扣除公攤,5年投資回本,每月每平米要租到370元以上。但目前,靠近西園解放大道沿街的商鋪租金價格每月每平米在200元左右,10%左右的公攤。
  一位在武漢商業地產界摸爬滾打近10年的業內人士說,開發商賣給市民的其實是“虛擬鋪”,跟理財產品類似,賣的是預期回報。此前,盤龍城、漢西,以及香港路一些商鋪都採取了這種出售經營權的方式。與產權商鋪相比,經營權商鋪沒有土地證和房產證。該人士提醒,商鋪投資除了投資大環境、地段因素外,後期經營管理的好壞至關重要,武漢多處出現“鬧市冷鋪”現象就是個實例。如果商業體後期運營不到位,商鋪租不出去或者租不出價格,那麼給投資者的回報就很難保證。
  湖北華徽律師事務所霍琳律師提醒,商鋪產權和使用權有很大區別。有了產權,可以使用支配、處置財產,並獲得相應收益,經營權依附在產權之上。而單純投資經營權,沒有房產證等所有權憑證,法律上產權並不屬於投資人,如果出現風險沒法保證自己的權益。
  記者宋丹丹 實習生許冬陽  (原標題:投資無產權“虛擬鋪”要小心風險)
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